不是个例,收缩型城市要学会做收缩计划
  2019-04-20 18:25:36  来源:

一套住房只要一万多元,黑龙江地级市鹤岗的“白菜价”楼房迅速刷屏,这背后,折射了什么问题?

4月18日,在上海社会科学院经济研究所主办的“区域经济一体化与全国统一市场建设学术研讨会”上,本站记者就鹤岗楼盘现象、收缩型城市,以及老工业区面临的转型问题专访了辽宁省社科院副院长梁启东。

梁启东认为,“白菜价”住房不单单是鹤岗的个例,而是东北地区、西北地区等老工业区普遍面临的情况。在老工业区,除了中心城市房地产稍微上涨,很多三四线城市都存在类似现象。投资骤减是房地产大幅下滑的直接原因,但梁启东认为根本原因在于人口流失和城市收缩。

也因此,梁启东认为,政策制定者、城市管理者应该适当调整城市化战略,学会做“收缩”的规划。老工业区也需要找到新的发展路径。

“白菜价”房子背后是人口收缩

“在房地产投资方面,东北地区从2008/2009年后开始了大规模城镇化,实际就是造新城。随着整体投资规模的大幅下滑,房地产投资也随之下滑。像铁岭、阜新这类三四线城市前几年建的房子直到现在还没卖完,在这些城市也基本看不到新建的楼盘。”梁启东说。

本站记者通过查询网上房屋销售平台,也确实发现铁岭、阜新等三四线城市在售房源基本都是建于2016年之前。

鹤岗“白菜价”房子的背后,是人口外流、城市收缩。梁启东分析了东北老工业区人口减少原因:

首先,老工业区都有人才使用的体制机制问题和人口外流问题。梁启东说,现在的情况是,如果一个县城考出去100个大学生,能回到县城工作的不到10个人,有能力的年轻人走了,他们下一代也会离开县城,他们的父母也会去子女就业的城市帮忙带孩子或者外出养老。并且,对于人口流出地区而言,其实际人口数量还可能低于户籍人口数量,因为不少在外打工的人或者老年人,仍会保留本地户籍,在本地拿养老金,却在外地消费。

其次,老工业区都存在低生育率问题。东北很多农村地区也有众多国有企业——国有农场、国有盐场,都严格执行计划生育政策。

梁启东曾在农村做过副乡长,抓过计划生育工作。他说,东北地区生育率长期低于国家平均水平,已经进入深度老龄化阶段。辽宁省2018年统计公报显示,目前辽宁省65岁人口已经达到661.3万人,占15.17%,属全国最高。

“整个东北常住人口增量逐年下降,在全国排名倒数;人口出生率也是全国倒数。东北除了四大副省级城市以外,不少城市每年都流失一两万人,以抚顺为例,2012年末人口数量是219万人,2017年末则是213万人,5年时间自然减少了6万人,这是不可逆的。人口流失了,消费就降低了。下一步城市管理者要学会做收缩型城市的规划和研究。”梁启东说。

要学会制定收缩型城市规划

国家发展改革委近日发布的《2019年新型城镇化重点建设任务》,首次提出“收缩型城市”概念,指出“收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中”。

梁启东认为老工业区的城市管理者也应该适当调整城镇化战略,从扩张型转型为扩张型和收缩型结合的战略,例如东北的大连、长春、哈尔滨等中心城市还在扩张,但很多三四线小城市已经不可避免地走向收缩。

梁启东建议,以交通主轴为核心,集中发展大中型城市,在偏远地区、传统的生态脆弱区、生态涵养区、小城镇、村屯这些人口逐渐萎缩的地方,采取收缩型的战略。

如何推进收缩型战略?梁启东认为有五点:

一是要在城市规划上收缩,不要铺摊子,要善于做小、做精、做出质量;

二是产业上收缩,向高质量方向发展转型。当煤炭资源枯竭时,这类产业就要收缩,建议与当地产业结合搞绿色产业;

三是收缩型城市以生态保护为主,降低政府考核指标,对地方官员要实施分类考核,除了经济效益指标外,可以考核生态指标、社会稳定指标、应急管理指标、安全指标等;

四是基础设施建设收缩,不能追求老工业区、西部地区、山区都实现电网改造、水利工程、高速公路、通信等大型基础设施全覆盖;

此外,梁启东建议对某些地区实施灵活的计划生育政策,比如在东北设立计划生育特区。辽宁省的调查情况显示,在完全放开二胎指标的情况下,有生育二孩意愿的家庭不到20%。

老工业区发展要开对药方

造成目前东北老工业区人口流失、城市收缩的根本原因是经济下滑,背后有深层的体制机制问题。

梁启东说,“东北老工业基地存在体制机制僵化、市场化程度不够的问题,这反映在国有企业改革滞后上:一是国企改革进展比较慢,现在东北还存在上世纪90年代的‘大锅饭’、‘铁交椅’;二是老工业区有大量的历史遗留问题,老国企背了很多包袱,它们有自己的教育系统、托儿所、小学、中学,养老院、农场、公安处,不是不想改,而是动不了。”

由此,东北也出现了民营经济边缘化的问题。梁启东谈到,东北三省民营经济中真正有能力、有水平的不多。在全国500强的民营企业中,2003年东北有18家,2018年下降到9家,吉林有2家、黑龙江有1家、辽宁有6家入围。但在浙江省,单单一个杭州市就有36家入围。

对待东北老工业区的现状,梁启东认为首先要进行大力度改革,包括国有企业改革、和央企改革对接、更大力度地推进民营经济发展,以及优化营商环境。

其次是用创新驱动发展。“老工业区的传统产业和传统动能衰退了,新动能还没发展起来,正处于新旧动能交替、青黄不接期。所以老工业区振兴的要义,就是培育新产业,培育新动能。西北、东北的老工业区有40多年时间了,平时加点油、加点水,没换过发动机,现在老工业区振兴得换发动机了。” 梁启东说。

投入近万万 盈利谈不上 一家养老机构在“向阳工业”遭遇融资难生长难
老龄化社会的加速到来,催生了数万亿规模的养老市场。中国的养老行业尚处于起步阶段,市场供应与需求之间存在庞大的差距,“银发工业”成为向阳工业。


  克日,国务院办公厅印发《关于推进养老服务生长的意见》。《意见》提出了六个方面共28条详细政策措施。其中,在拓展养老服务投融资渠道方面,主要包罗推动解决养老服务机构融资问题,鼎力大举支持切合条件的市场化、规范化水平高的养老服务企业上市融资,以及扩大养老服务工业相关企业债券刊行规模等措施,以期解决现在养老企业的疑心和痛点。


  养老从业者“吐苦水”


  位于济南市南部的欣康养老机构,主要为城区和周围的五保老人和少数有退休金的自费老人提供养老休养服务。作为整个养老机构的筹谋人和首创人,总司理万慧敏从有做养老机构的想法雏形到现在养老院运转,已经陆续投入了近万万元。


  “我们现在属于福利性子,盈利谈不上,仅仅是维持运转,这确实与一最先设想的商业模式有收支。”18日,在万慧敏的办公室中,她给经济导报记者算了一笔投入和产出的账。“选择我们机构的一部门老人是有退休金的,根据双人尺度间的尺度,每位老人每月需交纳3600元。此外大部门老人是无法实现居家养老、需要养老机构提供服务的,他们的收费相对较低,每个月2500元。”万慧敏先容,现在养老机构的通例收入是照顾护士收入、餐饮收入、床位收入以及康健医疗

服务等,但这些基础收入还需要支付基础建设、职员人为以及老人生涯的支出,算下来,盈利寥寥。

  万慧敏透露,公司恒久面临融资逆境,为了筹措资金,她卖了两套屋子,还累计投入了自己多年的积贮。虽然她看好养老工业的生长远景,但在现在确实遭遇了不少挫折。


  “我们组织过成批老人来观光,但现在不少老人对晚年生涯选择机构养老的支付能力较差,中高端消耗的照旧少数。”万慧敏以为,现在针对C端的规模起不来,B端的投资也在退潮,云云一来让养老机构的运转形成恶性循环。


  据相识,中国大多数公立养老机构均处于床位重要状态,“北上广”等大都会的养老院要等好几年才气排到床位,云云高的入住率,民营养老院却险些无法盈利,谜底令人费解。


  一位从事多年养老行业治理事情的卖力人性出了问题,“通常来说,养老院入住率要到达七成以上才气实现盈亏平衡。与公立养老机构相比,不少民营养老院只能通过收取养老押金并获得投资收益,来实现收支平衡。对他们来说,生活下去,比深耕养老市场更紧迫。”


  融资怎样破题?


  在民办养老机构数目快速增加的同时,资金难题成为普遍问题,而向金融机构申请贷款成为诸多民办养老机构的主要选择。


  经济导报记者咨询多家银行信贷部相识到,现在凭据银行等金融机构对于贷款的相关划定,贷款一样平常需要以土地抵押,需要企业提供土地证,但现实是许多新兴民办养老机构的园地多接纳租赁方式,其中不少是在国家政策支持下将闲置的旧厂房革新成养老机构或租赁郊区农村宅基地等建设起来的。


  “我们想过多种方式申请贷款,但由于没有过硬的抵押物,无法举行抵押贷款。”一位民办养老机构卖力人肖峰表现,现在国家也在努力拓宽养老行业融资的渠道,但对于前期谋划的民营养老机构的审批,银行多持审慎态度。不得已,肖锋最终只能依赖小我私家信用担保获得贷款资格。


  近年来,在市场情况不景气、经济低迷的形势下,各行各业都面临融资难的逆境,而养老行业融资难尤为显着。据相识,现在我国民营养老服务机构的市场性融资不仅所占比重很小,而且渠道十分狭窄。除了传统的银行贷款和民间借贷外,正规性市场性融资方式还很少。


  “我国养老服务业本质上具有福利性,微利性也决议了养老服务业的投资接纳速率慢、周期长,这也造成许多资源不愿意跟进和投入。”中国斜阳红暮年工业论坛秘书长王均民告诉经济导报记者,国家不停出台相关政策,勉励民间资源进入养老工业,支持民营养老院的生长。此次《意见》出台,从国家层面提出解决养老服务机构融资问题,勉励商业银行向切合条件的民办养老机构举行贷款,或能进一步促使商业银行向民办养老机构提高贷款额度,确实释放了利好信号。


  亟待多重护航


  “现在,暮年人购置不起养老服务的主要缘故原由在于企业在拿地、融资、人才等方面的成本很高,服务价钱自然水涨船高。更深条理的缘故原由在于全社会气力到场不充实,多条理多样化的有用供应系统不完善。”王均民建议,加大养老服务的有用供应,需要养老事业与工业的协同生长,需要政策支持,需要调动更多社会气力、市场主体来知足多条理养老服务需求。


  从去年四序度以来,养老服务“自上而下”政策确定性不停增强。从总量上看,养老服务已经上升至“扩内需”主要一环。


  “现在海内康健养老工业占国民生产总值的比例在7%左右,而西欧等蓬勃国家这一比例普遍凌驾25%。”万慧敏表现,民办养老机构虽在收费方面略高于公办,但因其市场化运作,无论是从情况、装备等硬件设施,照旧服务、照顾护士等软件方面,都要好于公办机构,这也是为什么国家提倡“公建民营”的缘故原由之一。


  万慧敏以为,养老院的盈利与公益并不矛盾,政府要给民营机构足够的优惠政策,使得民营养老机构有钱可赚。通过精致化治理来降成本,探讨适合中国养老生长的有用模式,使各方的投入施展更大的效益。同时针对真正有需求的老人,走专业化的服务,才气久远地生长下去。

好屋乐成举行女神经纪人运动 引房产界瞩目
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  当前房产经纪行业,面向房产经纪人举行的运动本就不多,针对女性房产经纪人的运动更是少之又少。作为房产经纪行业内连办四届的女神房产经纪人运动,好屋开创了这个细分领域的先河。


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  践行好屋平台的焦点价值


  对于好屋来说,这个运动极大提高了经纪人与好屋间的粘性,好屋围绕“好房源、好服务、好信用”而生

,知足房产经纪人的多样需求,好屋平台的焦点价值,就是提供更好的房产生意业务场景服务。2019年,经纪服务无疑是好屋战略的重中之重,无论是产物体验提升、线上线下运营运动,照旧房源、结佣等营业端对经纪人的支持,好屋都市有更多的行动。

  正如好屋团体运营副总裁曹时彪所说: “经纪人是好屋最主要的互助同伴,好屋一直都重视与经纪人之间的关系。好屋很兴奋为女性经纪人们提供这个展示的平台,以后这个运动会作为好屋的通例运动保留下来。”


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