70城价涨,官方证实“小阳春”房价再翘头张大伟
  2019-04-16 21:32:23  来源:
    本文转载自公众号:“大伟看楼市”   房价真又涨了,2018年四季度开始调整的房价,再次出现反弹:  

  3月份, 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中:北京和广州分别上涨0.4%和0.8%,上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中:北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%,广州下降0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月降低0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.2%,上月为下降0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

  简单的分析一下:

  3月份房价数据没有出乎意料,在信贷宽松下,统计口径中的70大城市房价数据接近全面上行。3月份出现房价再翘头的原因很简单:

  信贷宽松下,部分城市前期跌幅大,购房者在市场炒作下怕踏空,入市量提高后,价格开始出现上浮。

  首先:反弹明显出现,特别是一二线城市

  上月新建住宅市场价格9个城市房价环比下调,3月份只有4个城市,包括韶关、赣州、深圳、上海,其他城市出现了全面上行。65个城市房价上涨,再次接近2017年市场热度最高时间点。

  二手房市场价格:有10个城市下调,主要是南充、广州、乌鲁木齐、青岛、洛阳、海口、郑州等热点城市。有57个城市二手房价格出现上行。比上个月多了10个城市。

  从去年10月开始,已经连续6个月有超过10个城市二手房价环比下跌。但3月份明显呈现出了市场小阳春,一二线城市全面上行。特别是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市再次出现明显二手房上涨,12个城市环比上涨超过1%。

  这些房间出现反弹上涨的城市主要特点是,一二线城市中,前期调整多的。

  其次:楼市部分城市二手房出现小阳春。金三银四开始出现

  对比之前,一线城市平均二手房价格再次出现上涨。

  最近很多城市包括北京、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市,都有价格出现波动的苗头,预计4月份很可能会表现的更明显。

  最近很多之前跌的城市二手房房价又反弹了,主要原因还是信贷刺激下,人为的炒作,过去成交量低迷下积蓄的购房者怕踏空!

  这一轮小阳春到底多长?核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化,这个政策不变市场波动不会大,这个政策一旦变化,市场将出现明显反弹。

  过去一年,很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下,积蓄了不少需求。

  最近全国开始出现项目宣布涨价,人为的刺激市场。从过去历史看,房地产行业春节后一般都有一波市场炒作.

  从市场发展看,随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下,炒作更有可能会影响市场。

  房地产政策的确有所宽松

  一季度人民币贷款增加5.81万亿元,同比多增9526亿元,也是有记录以来的单季新增贷款新高

  3月居民部门新增人民币贷款8900亿元,比上年同期多增3167亿元,增量创下历史同期新高。其中,居民部门新增短期贷款4294亿元,创下历史新高。

  从房地产调控内容看,的确出现了多城市宽松,叠加人口政策、南京升幅较大,分别达286%和259%;此外温州和南宁升幅较小,未超两成。

  三线城市平均数据看,同比下调了14%。整体看,市场继续调整中。

  3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳,合计仅发布房地产调控政策15次,累计一季度1月份68次,2月份21次,合计3月份,一季度房地产调控只有104次。

  整体看,从2018年11月开始,楼市政策出台的密集度逐渐放缓,楼市政策以平稳为主,部分城市出现了微调之前过严的调控政策。

  首先:楼市继续发展,房地产调控政策也持续,最近各地微调市场不断,也有部分城市重申政策稳定:人才政策继续密集出台,包括高碑店等城市的人才政策明显与购房挂钩。对于市场来说,对政策预期宽松成为市场主流。

  其次:多个城市针对楼市出现的谣言发布政策,包括济南、郑州等地,辟谣松绑限购限价。整体看,楼市最近出现小阳春,市场各种谣言明显出现。济南也住建局与公安局联合发布通知。

  第三:三稳成为最关键的政策方向。

  稳地价、稳房价、稳预期,是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中,大部分省份都明确提及。最近是各地两会集中时间,针对房地产的各种定调将不断,整体看,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。

  公布2019年一季度销售业绩的房企合计30家,这30家房企一季度合计销售业绩为10469亿,与2018年同期的10096亿相比,同比上涨了3.7%。

  不同企业之间的分化明显加剧。

  对比过去数据,2019年一季度房企销售明显涨幅放缓,龙头房企规模出现同比下调。

  房企2019一季度相比2018年明显出现了3个特点:

  1:整体销售额出现涨幅明显放缓,龙头房企全面同比下调,销售数据开始退烧。

  2:分化继续明显,整体看,中小房企数据依然在上涨。

  3:春节期间返乡置业退烧,影响布局三四线城市企业销售。

  出现一季度数据放缓的原因除市场本身退烧外,与2018年当时有2017年大量结转有关系。2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

  最后伟哥总结一下:中国房地产短期看政策,中期看政策,长期看政策,政策里最关键的是信贷,只要信贷足够,涨就必然。现在看,杠杆率还不高,所以只是刚翘头,但3月份信贷数据再次出乎意料的高位必然导致4月份价格波动蔓延。

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